三个历时十多年的地产项目一负两正
如山
（2024年11月9日，星期六）
我上文学城15年来从不参加“年终总结”的活动，只是有时阅读一下网友的总结，观一下热闹、得一点借鉴经验。今天要分享的是我20多年的土地开发与建筑项目中有三个历时十多年的项目在今年年底前有了一负两正的结论。
先说一负：一块近一个Acre地成功分成了6 块，Building permits 申请其它6个反项已经通过，只差Civil engineering。Building permits的申请经历了疫情阶段，从申请开始Civil plan reviewers 换了四批。每一次换人就提不同的Review commons。Civil engineer 修改再submit，然后又下一位…….。前后总共经历6次，我的Civil engineers 也感绝望，无法再进行下去。终于，2023年年底County正式宣布6 个permits 全部rejected。当时我考虑了三个选择：一是法律起诉County 要求 re-state。但re-state只是令原来的permits不被枪毙，可以继续申请而已。因此同时还得另请其他Civil engineer公司重新设计（因为觉得这个engineer 公司不够力或不够理解该county的 相关codes）
并且通过才行；其二，是重新调整developing lots layout 如 lot line adjustments 等方法去掉County 对Storm water 处理的要求； 其三就是卖出给别的开发商。权衡再三，还是选择最少麻烦的第三种。如果是十年前我很可能选择前一，二，因为是负40万与正几百万的区别。Hold了十几年、在大市迅猛上升的大西雅图现在卖出依然会亏，难以想像吧？首先是因为在差区。假如能建成新也能轻松卖出90万到100万，利润几十万一栋没问题。其次，土地开发过程花了的申请permit fee，Architect fee，structural engineer fee，civil engineer fee，geotec、以至十几年付出的房产税、利息（机会成本价）等等都是“沉入成本”，不能增加地本身的价值。而这个数额已经略超过我买入地的地价。当然要达正几百万还得继续建成6个房子卖出后才能达到。目前该项目已经Pending sale。我是收拾行装“回乡归故里”的心态，让别人继续“赶科场”吧。
两正的超过十年的项目都在西雅图东区。每个项目都是原来的一块地分成4到5个Lots。在分地与拿permits 过程中也是历经波折，比预期时间拉长了5 年左右。但正是这些波折，令全部集中在疫情期与疫情后完全建好。而疫情，令整个房产市场大幅上升。新房卖出价从我原来买入地时预期的新房60 多万一栋到完成时间时市价的200万以上。当然建筑成本也上升了50%到80%。完成的新房卖出一个已经回收所有资金投入、包括贷款与利息，还有利润。因此也有足够钱Hold 其它出租了。就是干些“茉莉花喂牲口”的事。其实老朽这个比喻还是很形象恰当的。有些网友可能误解这里“牲口”的意思，认为是贬低租客，把租客比喻为“牲口”。而我理解老朽说的意思是好房子出租浪费，是指行为，不是指人。
读者吃过或者听过日本的“神户和牛“吗？知道是怎么喂养的吗？这些牛吃的比一般人的都好，全部吃organic food不说， 还听音乐长大、喝啤酒什么的（没考证明过LOL）。这些神户牛肉卖得那么贵、吃起来这么香、味道这么特别是有理由的。同理，想要省事又有好的升值潜力，唯好区好房可能性大。只是Hold 这些好区的好房可能要承受低现金流甚至负现金流（假如有贷款）。当然我的新房因为是自己开发的土地自己建成使用，直接成本很低，所有现金流不差。假如卖出这些新房去换次一点的区与Multifamily 出租会大幅提升现金流。每一种选择都有其合理性，看自己的财务状况与心态吧。
西雅图东区独立房的大幅升值原因我想有几个：一，是东区城市像郊区，人们从城市中心往外迁，二是近年几个大科技巨头如Amazon，Google，Facebook等都在东区有办公室，加上原来就在东区的微软总部，高收入人群支持撑着高价房；三，疫情期的Work from home 措施导致独立房子需求大幅增加。
本人20多年来在本地的房产开发自然不止上面三个，只是经历时间最才的是这三个。一些“短平快”项目在2年到3年间已经完成一个周转。如果单独建一间独立屋，2010年地产最低时只需要5 到8个月。是2千尺以下的“经济适用”房，销售也不差。
十几年前我的博文就提到，我的房产经营分两部分：出租与开发。大部分开发商是不做出租的。因为开发赚钱数额大，所以其它方式都没兴趣了。而我坚持部分出租与部分周转性经营。正是这种方式，部分避免了downturn的资金链断裂、平滑了现金流曲线，也不至于“踏空”近年的大幅上升期。
有些网友对土地开发有兴趣。我想提醒的是，美国各地土地特点会存在非常不同的特点。就算本地不同区也差别很大。例如有些地方土地下面有空洞、土地缺乏水、环境有问题等等。而西雅图不是缺水，相反，处理水变成重要并且花费不轻的一环。很多地不仅仅看zoning可以分多少就行，还有 Critical areas 要求的protections， 例如 setback 距离、utilities available 、城市charge的费用等等都令地的价值、开发困难度与成本有非常大的差异。调查工夫少一点都可能导致亏损。就算调查都做足，在开发过程也不能完全避免我上面的失败例子。不得不承认，一些城市中开发成功的利润也是十分可观的。有挑战性的土地都存在巨大的利润与风险的可能。基本的规律是，一望平川、没view没风景的内地，开发容易、风险低，其利润就十分有限。
这就是土地开发的风险与溢酬原理。凡是想做土地开发的不仅仅想可能获取的利润，还要想好自己能够/愿意承担的损失。这种投资比一个出租房的可能利润与风险都高。
本文只是自己的实际案例分享，没有任何投资建议。
谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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