Corresponde a esta alzada conocer de los recursos de apelación interpuestos

por las abogadas en ejercicio L.C.F.A. y DIOMARA T.F.R., actuando en su

condición de defensoras designadas de los herederos conocidos y desconocidos
de quien v.f.e.c.E.A.S.P. y del ciudadano H.E.S., respectivamente, contra la
decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial
del estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016; a través de la cual se declaró
CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana M.O.D.J., contra la ciudadana Z.A.M.D.S.,
y todos los herederos conocidos y desconocidos de quien v.f.e.c.E.A.S.P.,
ordenando a tal efecto a la demandada a entregar el inmueble objeto de la
acción y a cancelar las siguientes cantidades de dinero: a) trescientos ochenta
y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 386.66) relativo al pago de los
servicios de aseo domiciliario desde la fecha de inicio de la relación contractual;
y b) dos mil dieciocho bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 2.018,26) relativo
al pago de los gastos comunes de condominio y servicio de agua desde el mes
de junio del año 2007 hasta el mes de abril de 2009.
Recibidas las presentes actuaciones, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil
y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, mediante auto
dictado en fecha 13 de junio de 2016, le dio entrada al presente expediente en
el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo
517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo día de despacho
siguiente para la presentación de los informes respectivos; seguidamente en
fecha 28 de julio de 2016, este tribunal fijó el lapso de sesenta (60) días
calendarios para dictar sentencia conforme al artículo 521 eiusdem.
No obstante a ello, por auto de fecha 17 de octubre de 2016, este juzgado
superior revocó por contrario imperio el auto de entrada del presente
expediente donde se procedió a la fijación del lapso de informes, y de
conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, fijó el tercer día de despacho siguiente a la
constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, para
que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la referida Ley.
Practicadas las notificaciones a que se hace referencia en el particular que
antecede, se evidencia que en fecha 4 de noviembre de 2016, se llevó a cabo la
audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley que regula la materia en
cuestión; en vista de ello, esta alzada procede a dictar el fallo bajo los
siguientes términos y consideraciones:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.
PARTE DEMANDANTE:
Del escrito libelar presentado por la parte demandante en fecha 9 de noviembre
de 2009, se desprende -entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que en fecha 30 de septiembre de 2001, celebró con el ciudadano E.A.S.P.

un contrato de arrendamiento en forma privada a tiempo determinado, a
saber, por seis (6) meses, el cual feneció el 30 de marzo de 2002, versando
dicho contrato sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado
a vivienda unifamiliar ubicado en la Calle Guaicaipuro, Residencias S.C.,
distinguido con el N° 10, en esta ciudad de Los Teques, Jurisdicción del
Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; asimismo, adujo
que una vez ocurrido el vencimiento del término fijo acordado por las
 partes, el arrendatario quedó habitando el inmueble con su consentimiento,
convirtiéndose la relación a término indeterminado por efectos de la tácita
reconducción, subsistiendo las demás obligaciones contractuales existentes
en el contrato escrito y vencido.

2. Que de la cláusula octava del contrato de arrendamiento antes aludido

dispone por exclusiva cuenta del arrendatario, todo lo relativo al pago del
servicio de alumbrado fuerza eléctrica, teléfono, aseo u.d., agua, así como
los gastos mensuales de condominio.

3. Que en fecha 1° de junio de 2002, falleció el arrendatario y el inmueble

siguió –a su decir- ocupado en calidad de arrendataria por la esposa de éste,
quien vivió allí algún tiempo y con algunos de los hijos del causante, quienes
hasta la fecha de la interposición de la demanda han cancelado el canon de
arrendamiento del citado apartamento, ya que, según sus dichos, tal como
lo pauta el artículo 1.603 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no
se extinguió por la muerte de su inicial arrendatario si no que por el
contrario se trasladó por efectos mortis causa a sus herederos, de los cuales
solo conoce por su identificación personal a la ciudadana Z.A.M.D.S. y del
resto solo conoce los nombres que aparecen en el acta de defunción mas no
sus cédulas de identidad ni mucho menos su dirección.

4. Que a la fecha, los nuevos arrendatarios (sucesores de su inicial

arrendatario), han dejado de cancelar sin causa alguna los gastos generados
por concepto de energía eléctrica, aseo u.d., agua y condominio, gastos a
los que, estaban obligados según la cláusula octava del contrato; existiendo
por tanto una deuda actual por concepto de aseo u.d. de TRESCIENTOS
OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66),
según Estado de Cuenta de fecha 06-05-2009, correspondiente al
Interlocutor Comercial Número: 6000031910, cuenta contrato Número:
100000001368, comprendiendo dicha deuda a todos los pagos que debió
haber realizado el arrendatario desde el inicio de la relación, es decir que
nunca canceló el monto por concepto de aseo urbano; asimismo, manifestó
que de igual modo existe una deuda por concepto de condominio de DOS
MIL DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26)
correspondiente a los meses comprendidos entre el mes de junio de 2007
hasta abril de 2009.

5. Que conforme a lo expuesto se puede evidenciar que el arrendatario actual,

ha incumplido de manera flagrante y sostenida con las obligaciones
contractuales asumidas por él en la cláusula octava del contrato, dejando de
pagar los servicios de aseo u.d., fuerza eléctrica y condominio que incluye el
pago por concepto de agua; en tal sentido, es por lo que procede en este
acto a demandar a la ciudadana Z.A.M.D.S., cónyuge del ciudadano E.A.S.P.
(difunto) y a todos los herederos conocidos y desconocidos del referido
ciudadano, en su condición de inquilinos por efecto mortis causa del
inmueble antes identificado, para que convenga o en su defecto a ello sean
condenados por el tribunal en lo siguiente: a) Resolución del contrato de
 arrendamiento escrito y a tiempo indeterminado que inició en fecha 30 de
septiembre de 2001; b) Pagar con concepto de daños y perjuicios la
cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y
SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66), por falta de pago de los servicios de aseo u.d.
desde la fecha de inicio de la relación contractual, y la suma de DOS MIL
DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26), por falta
de pago de los gastos comunes de condominio y servicio de agua desde el
mes de junio del año 2007 hasta el mes de abril de 2009; y c) Las costas y
costos que se causen en el presente juicio incluyendo honorarios de
abogados.

6. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de dos mil cuatrocientos

cuatro bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 2.404,92), o su
equivalente en unidades tributarias cuarenta y tres como setenta y dos
(43,72 UT) Unidades Tributarias.

PARTE DEMANDADA:

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se observa que

en fecha 20 de enero de 2010, la ciudadana Z.A.M.P.C., debidamente
asistida de abogado, compareció ante el tribunal de la causa a los fines de
exponer que “(…) no tenía conocimiento alguno que mi fallecido cónyuge
había realizado un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) con la Sra. M.O.D.J.,
para que sus hijos residieran allí- de manera sorpresiva me encuentro
vinculada a una demanda que tienen como sustento Efectos (sic) Mortis
(sic). Quiero señalar que en ningún momento, ni siquiera después de la
muerte de mi esposo hecho que ocurrió hace 7 años y 7 meses, he sido
comunicada, ni notificada por escrito, del Contrato (sic) de Arrendamiento
(sic), ni de la deuda del inmueble, así como tampoco he recibido aviso de
cobro alguno por parte de la propietaria, ni por arrendamiento, condominio,
servicios de ase (sic), agua, luz entre otros (…) en vista de todo lo referido
manifiesto mi disposición de convenir de lo que me concierne y vincula al
caso, ya que soy respetuosa del derecho que le asiste a la Sra. M.O.D.J., de
hacer uso, goce, disfrute y disposición de su inmueble. Al igual solicito que
me libere de toda responsabilidad judicial, así como también del pago de la
deuda que por servicios públicos, honorarios profesionales daños y
perjuicios genere esta demanda entre otros, ya que en ningún momento
habite ese inmueble (…)”.

Seguidamente, en fecha 30 de septiembre de 2010, compareció la abogada

L.F.A., en su carácter de defensora judicial de los herederos conocidos y
desconocidos del ciudadano E.A.S.P., a los fines de contestar la demandada
intentada contra sus defendidos, observándose que a tal efecto señaló –
entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que una vez realizada las gestiones necesarias para ubicar a los herederos
en cuestión, procedió en fecha 28 de septiembre de 2010, a entrevistarse
con la ciudadana HAVERLING D.S.P., en su condición de arrendataria del
inmueble objeto del presente juicio, quien le manifestó –a su decir- que
 ninguno de los herederos del ciudadano E.A.S.P., tienen contrato firmado
con la arrendadora, y en consecuencia no tienen ningún tipo de obligaciones
contraídas con relación a los gastos o los servicios correspondientes al
inmueble referido.

2. Que niega, rechaza y contradice tantos los hechos como el derecho alegado
por la parte actora en su libelo de demanda, así como que sus defendidos
hayan dejado de cancelar sin causa alguna los gastos generados por
concepto de energía eléctrica, aseo u.d., agua y mucho menos condominio
del inmueble, conforme a la cláusula octava del contrato cuya resolución se
persigue, en virtud de que sus defendidos nunca celebraron contrato de
arrendamiento alguno con la hoy accionante, aunado a que dicha obligación
le corresponde a la propietaria del bien conforme al artículo 13 de la ley de
Propiedad Horizontal.

3. Que niega, rechaza y contradice que sus representados tengan alguna

deuda correspondiente al inmueble por concepto de aseo urbano, la cual
asciende a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON
SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66), así como que adeuden la suma de
DOS MIL DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26),
por falta de pago del servicios de condominio.

4. Por último, negó, rechazó y contradijo el monto en el cual estima la acción la

parte actora.

III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y

Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la
Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016,
dispuso –entre otras cosas- lo siguiente:

“(…) Esta Juzgadora observa que la pretensión de los accionantes se

fundamenta en un contrato de arrendamiento que acompañaron a su escrito
libelar, el cual no fue objeto de desconocimiento ni tacha de falsedad,
siendo apreciado por este Tribunal en este mismo fallo. Ahora bien, del
contenido del documento referido se desprende que los ciudadanos M.O.D.J.
y E.A.S.P., en fecha 30 septiembre de 2001, convienen en celebrar un
contrato de arrendamiento respecto de un inmueble constituido por un
apartamento destinado a vivienda unifamiliar ubicado en la Calle
Guaicaipuro “Residencias S.C., distinguido con el N° 10, en esta ciudad de
Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de
Miranda, que inicialmente fue a tiempo determinado suscrito en forma
privada y que de conformidad con la Cláusula Tercera del contrato antes
aludido, el mismo tenía una duración de seis meses fijos, contados a partir
del día 30 de septiembre de 2001 hasta el 30 de marzo de 2002 y una vez
ocurrido el vencimiento del término fijo acordado por las partes, su
arrendatario se quedó habitando el inmueble con su consentimiento,
convirtiéndose la relación a término indeterminado por efectos de la tácita
reconducción, subsistiendo las demás obligaciones contractuales existentes
en el contrato escrito y vencido. Asimismo la Cláusula Octava del contrato
de arrendamiento antes aludido dispone por exclusiva cuenta del
Arrendatario, todo lo relativo al pago del servicio de alumbrado fuerza
eléctrica, teléfono, aseo U.d., agua, así como los gastos mensuales de
condominio. Por otra parte, la parte demandante en su demanda afirma que
Los sucesores de su inicial arrendatario, han dejado de cancelar sin causa
alguna, los gastos generados por concepto de energía eléctrica, Aseo U.D.,
Agua y condominio, gastos a los que, estaban obligados según la Cláusula
Octava del contrato escrito a tiempo indeterminado existente entre su
persona y mi arrendatario, contrato que se convirtió a tiempo indeterminado
persistiendo la validez de todas sus cláusulas a excepción de la relativa al
tiempo, y que por efectos mortis causa su traslado a los herederos de su
primer arrendatario, existiendo a la fecha una deuda por concepto de Aseo
U.d. de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS
CÉNTIMOS (Bs. 386,66). Según Estado de Cuenta de fecha 06-05-2009,
correspondiente al Interlocutor Comercial Número: 6000031910, cuenta
contrato Número: 100000001368, dicha deuda comprende todos los pagos
que debió haber realizado en arrendatario desde el inicio de la relación, es
decir que nunca canceló el monto por concepto de Aseo Urbano y que de
igual modo existe una deuda por concepto de condominio de DOS MIL
DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26)
correspondiente a los meses comprendidos entre el mes de junio de 2007
hasta abril de 2009, evidenciándose que el incumplido de manera flagrante
y sostenida con las obligaciones contractuales asumidas en la Cláusula
Octava del contrato, dejando de pagar los servicios de Aseo U.D., Fuerza
Eléctrica y condominio que incluye el pago por concepto de agua.

Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como
probada la existencia de la relación arrendaticia según contrato de
arrendamiento suscrito en fecha el 1° de mayo de 2007, entre la ciudadana
M.O.D.J. y el ciudadano E.A.J.P., el cual no fue impugnado ni tachado por la
contraparte, apreciado por este Tribunal en este mismo fallo, y así se
declara. Ahora bien, tanto la Defensora Judicial de los herederos conocidos y
desconocidos; y la Defensora Pública negaron, rechazaron y contradijeron
tanto en los hechos como en el derecho la afirmaciones formuladas por la
parte actora en su libelo de demanda, arguyendo que sus representados no
celebraron contrato de arrendamiento alguno con la parte actora. En este
sentido, este Tribunal observa que los artículos 1.163 y 1.603 del Código
Civil establecen lo siguiente:

“Artículo1.163.- “Se Presume que una persona ha contratado para sí y para

sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente
en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.”.
Artículo 1.603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni
por la del arrendatario.
Establecido lo anterior este Tribunal encuentra que la presente demanda fue
interpuesta contra la parte codemandada ciudadana Z.M.D.S., y los
herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P., y ante el
llamamiento de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano
E.A.S.P., interviene el ciudadano H.E.S.R., esto es, la presente demanda se
interpone contra los sucesores de un fallecido por los actos realizados por
éste en vida. Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que con el fallecimiento del
referido ciudadano, se extinguió la personalidad del sujeto, y por ende no
podrá ser titular de derechos ni deberes jurídicos, por lo que la Ley atribuye
a otras personas tales derechos y deberes del difunto, pues con la muerte
se pierde la capacidad jurídica, por ende, es a los herederos conocidos y
desconocidos del ciudadano E.A.S.P., que le corresponde cumplir con todas
las obligaciones asumidas por el referido ciudadano en el Contrato de
Arrendamiento tantas veces aludido, y así se establece. Ahora bien, del
valor probatorio que se desprende de las pruebas promovidas por la parte
actora y apreciadas por este Tribunal en este mismo fallo, tales como son:
1) Original del Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos
M.O.D.J. y E.A.S.P., en fecha 30 de marzo de 2002, sobre un inmueble
constituido por un apartamento destinado a vivienda, situado en la Calle
Guaicaipuro “Residencias S.C.”, distinguido con el N° 10, ubicado en la
ciudad de Los Teques, Estado Miranda. 2) Copia certificada del Acta de
Defunción del causante E.A.S.P., expedida por la Dirección de Registro Civil
de Personas y Electoral de la Alcaldía del Municipio Autónomo Guaicaipuro,
en fecha 19 de febrero de 2008, de la que se evidencia que el interviniente
al presente proceso luego del llamamiento a través de edictos publicados en
presa, el ciudadano H.E.S.R., aparece en la referida acta de defunción como
hijo del causante E.A.S.P., en su carácter de heredero conocido, y
debidamente asistido por la Defensora Pública designada en este juicio. 3)
Estado de Cuenta expedido por la Administradora SERDECO, C.A.,
correspondiente al inmueble ubicado en el Edificio S.C., piso 05,
Apartamento 10-10, Sector El Pueblo, Parroquia Los Teques, Municipio
Guaicaipuro del Estado Miranda, se evidencia que la parte codemandada
ciudadana Z.M.D.S., y los herederos conocidos y desconocidos del
ciudadano E.A.S.P., y el interviniente ciudadano H.E.S.R., no han dado
cumplimiento a las obligaciones asumidas por su causante en la Cláusula
Octava del Contrato de Arrendamiento objeto del presente juicio.

El presente caso trata de la resolución de un Contrato de Arrendamiento a

tiempo indeterminado por incumplimiento en la Cláusula Octava del referido
Contrato, totalmente admisible conforme a lo estipulado en la Ley Adjetiva
que regula la materia. En este sentido, el autor G.G.Q., explica en su obra
TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, T.I, página 193,
señala lo siguiente: “La acción resolutoria se aplica a los contratos verbales
o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento
distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado,
cualquiera sea el incumplimiento de que se trate…” (Subrayado por el
Tribunal). En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda la
resolución del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la
cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo
1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como
han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción
para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a
que los herederos conocidos y desconocidos no han dado cumplimiento a lo
convenido en la Cláusula Octava del contrato suscrito por su causante, y el
Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una
de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección
reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo,
con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello;
considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no
pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos
deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo
establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de
dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
(Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que
anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes
mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.

IV

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio

Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de
la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques,
Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela
y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los
artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1354
del Código Civil, en concordancia con los
artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil CON LUGAR la
demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue
M.O.D.J., contra Z.A.M.D.S., ambas ampliamente identificadas en autos y los
Herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P., y el
interviniente ciudadano H.E.S.R., y consecuentemente, se condena a los
codemandados a: 1) Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por
un apartamento ubicado en la Calle Guaicaipuro, Residencias S.C.,
distinguido con el N° 10, de esta Ciudad de Los Teques, jurisdicción del
Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 2) Cancelar la
cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y
SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66), relativo al pago de los servicios de Aseo
Domiciliario desde la fecha de inicio de la relación contractual. 3) Cancelar
la cantidad de DOS MIL DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS
(Bs. 2.018,26), relativo al pago de los gastos comunes de condominio y
Servicio de agua desde el mes de Junio del año 2007 hasta el mes de abril
de 2009.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de
Procedimiento Civil, se condena la parte demandada al pago de las costas
procesales (…)”

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se

circunscribe a impugnar la sentencia dictada por el Tribunal Primero de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y
Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de mayo
de 2016; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la
ciudadana M.O.D.J., contra la ciudadana Z.A.M.D.S., y todos los herederos
conocidos y desconocidos de quien v.f.e.c.E.A.S.P., ordenando a tal efecto a
la demandada a entregar el inmueble objeto de la acción y a cancelar las
siguientes cantidades de dinero: a) trescientos ochenta y seis bolívares con
sesenta y seis céntimos (Bs. 386.66) relativo al pago de los servicios de
aseo domiciliario desde la fecha de inicio de la relación contractual; y b) dos
mil dieciocho bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 2.018,26) relativo al
pago de los gastos comunes de condominio y servicio de agua desde el mes
de junio del año 2007 hasta el mes de abril de 2009, todos ampliamente
identificados en autos.

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí

suscribe observa que la defensora judicial del ciudadano H.E.S., alegó en la
oportunidad de la celebración de la audiencia ante esta alzada que en el
presente juicio debió agotarse el procedimiento previo previsto en la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual
no se hizo, aun cuando –a su decir- lo fuere advertido ante el tribunal de la
causa; asimismo, adujo que por cuanto al momento de la entrada en
vigencia de la referida ley no se había sentenciado el presente juicio ni se
encontraba en fase ejecutiva, debió suspender la causa y activarse la vía
administrativa, por consiguiente, solicitó fuere revocada la sentencia
recurrida y se ordenara el agotamiento de la vía previa. Por su parte, la
defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos de quien en
vida fuere E.A.S.P., señaló en la misma oportunidad que de los intentos
realizados para contactar a sus defendidos, surgió la aparición del
ciudadano H.E.S., quien compareció al tribunal y solicitó la asistencia de un
abogado para lo cual en atención a ello, le fue designado la defensora
pública L.F.; a tal efecto, solicitó al tribunal examine los fundamentos de la
sentencia, en especial el acervo probatorio y pidió sea revocada la sentencia
recurrida y declarada con lugar la apelación. Seguidamente, la ciudadana
Z.A.M.D.S., debidamente asistida por el abogado en ejercicio V.R., inscrito
en el Inpreabogado bajo el No. 244.535, manifestó que el 1º de junio de
2002, falleció su esposo y, después de siete (7) años es citada por el
tribunal de municipio en ocasión a una demanda incoada por la ciudadana
M.O.D.J., por un apartamento del cual no tenía conocimiento de que su
esposo había alquilado, por lo que deja constancia que jamás vivió en el
inmueble objeto de la presente acción y que no es madre de los hijos de su
esposo que habitan el mismo; en consecuencia, solicitó fuere desvinculada
del presente juicio.

Ante todo lo expuesto, y siendo la oportunidad de presentar los alegatos por

el apoderado judicial de la parte demandante, se observa que éste adujo
que los herederos del ciudadano E.A.S.P., no cumplieron con la carga
procesal prevista y administrativamente en el artículo 56 y 57 de la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cual era,
fallecido el padre de ellos subrogarse en el contrato a través de la vía que
estable la ley; solicitando asimismo que, se le respete conforme al artículo
115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el derecho
de su defendida como lo es usar, disfrutar, gozar y disponer de sus bienes,
ya que no consta en auto –a su decir-, ningún pago, ni de arrendamiento ni
de ningún servicio, y que a su manera de ver ha habido como se ha dicho
una ocupación ilegitima por quien no se subrogó de conformidad con el
orden jurídico que rige la materia y sus leyes especiales, de este modo
solicitó se confirmara la sentencia.

Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso

interpuesto, quien aquí suscribe considera pertinente establecer en primer
lugar que, el poder de revisión del juez de alzada no sólo se circunscribe al
análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el
apelante, sino que el mismo va mas allá en virtud de la aplicación del
principio procesal denominado IURA NOVIT CURIA; del cual se desprende
que el Juez dada la majestad del cargo que desempeña, conoce del derecho
incluso del no alegado, pudiendo revisar oficiosamente actos que parecieren
infringir normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad,
reposición o revocatoria.

En tal sentido, siendo que es facultad del Juez como director del proceso,
analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal,
sino que también detenta la potestad de revisar minuciosamente los
denominados presupuestos procesales; y en virtud que, no es potestativo de
los juzgadores subvertir las reglas con que el Legislador ha revestido la
tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia
íntimamente ligada al orden público, consecuentemente, esta sentenciadora
estima prudente realizar un breve análisis de las actuaciones cursantes en
autos, lo cual se hace de seguida:

*En fecha 9 de noviembre de 2009, la ciudadana M.O.D.J., debidamente

asistida de abogado, procedió a demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana Z.A.M.D.S. y a los herederos conocidos
y desconocidos de quien en vida llevara por nombre E.A.S.P.; seguidamente,
por diligencia de esa misma fecha, la prenombrada consignó los
documentos fundamentales de la demanda así como el acta de defunción
de éste último (folios 1-18, I pieza).

*Por auto de fecha 11 de noviembre de 2009, el tribunal de la causa admitió

la presente acción y en consecuencia ordenó el emplazamiento de la
ciudadana Z.A.M.D.S., para que “(…) comparezca por ante este Tribunal el
segundo (02) día de despacho siguientes (sic) a la constancia en auto de la
citación de los herederos desconocidos del difunto E.A.S.P. o en su defecto a
la citación del defensor judicial que el Tribunal designe, a fin de que den
contestación a la demanda (…)” y, en consecuencia ordenó librar EDICTO a
todos los herederos desconocidos del difunto E.A.S.P. conforme a lo
establecido en los artículo 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil (folio
19, I pieza).

*En fecha 20 de enero de 2010, compareció ante el tribunal cognoscitivo la

ciudadana Z.A.M.D.S., debidamente asistida de abogado a los fines de
consignar escrito donde solicita sea liberada de toda responsabilidad judicial
en la presente acción por no habitar en el inmueble objeto de la presente
controversia y desconocer inclusive la existencia de una relación
arrendaticia entre la accionante y su difunto cónyuge (folios 31-32, I pieza).

*En fecha 13 de abril de 2010, el apoderado judicial para ese entonces de la

parte actora, consignó los respectivos ejemplares de los diarios La Región y
El Nacional contentivos de la publicación de los EDICTOS ordenados a los
“herederos conocidos y desconocidos” del difunto E.A.S.P.; asimismo, en
fecha 21 de abril de 2010, la secretaria del juzgado a quo dejó constancia
de haber fijado en la cartelera del tribunal el respectivo e.l. (folios 46-65, I
pieza).

*Por auto de fecha 30 de junio de 2010, el tribunal de la causa previa

solicitud de la parte actora, procedió a designar a la abogada L.C.F.A., como
defensora pública de los “herederos conocidos y desconocidos” del difunto
E.A.S.P., quien aceptó dicha designación en fecha 3 de agosto de 2010,
previa notificación que se le hiciere (folio 67 y 71, I pieza).

*En fecha 17 de septiembre de 2010, el a quo ordenó librar la

correspondiente boleta de citación a la defensora judicial designada para
que tuviera el acto de contestación a la demanda; verificándose que en
fecha 28 de septiembre de 2010, el aguacil del tribunal de la causa dejó
constancia en autos de haber practicada la referida citación (folio 73 y 75, I
pieza).

*En fecha 30 de septiembre de 2010, compareció la abogada L.C.F.A., en su

carácter de defensora pública de los “herederos conocidos y desconocidos”
del difunto E.A.S.P., a los fines de contestar la demanda intentada contra
sus defendidos donde manifestó que logró contactar a la ciudadana
HAVERLING D.S., presunta heredera del prenombrado, quien le señaló no
poseer obligación alguna con la hoy accionante; seguidamente, procedió a
negar, rechazar y contradecir tanto los hechos como el derecho expuestos
en el libelo de demanda (folios 78-81, I pieza).

*En fecha 6 de octubre de 2010, la abogada L.C.F.A., en su carácter de

defensora judicial designada de los “herederos conocidos y desconocidos”
del difunto E.A.S.P., así como el apoderado judicial de la parte actora,
ciudadana M.O.D.J., procedieron a consignar escrito de promoción de
pruebas (folios 87-89, I pieza).

*Por auto de fecha 7 de octubre de 2010, el tribunal de la causa admitió las

probanzas consignadas y promovidas por las partes intervinientes en el
presente litigio (folio 90, I pieza).

*Seguidamente, por auto de fecha 19 de octubre de 2010, el tribunal

cognoscitivo previa solicitud de la parte actora, prorrogó el lapso probatorio
por cinco (5) días de despacho; posteriormente, en fecha 9 de noviembre
del mismo año, fijó el lapso para dictar sentencia de conformidad con
el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil (folio 179 y 182, I pieza).

*En fecha 25 de mayo de 2011, ordenó la suspensión de la presente causa

de conformidad con lo establecido en el artículo 6 y siguientes del Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas (folios 183 y 184, I pieza).

*Posteriormente, en fecha 4 de noviembre de 2014, el a quo dispuso lo

siguiente: 1) Dejar sin efecto la suspensión que precede; 2) Acordó la
continuación de la causa; 3) Fijó la oportunidad para celebrar la audiencia
de juicio, previa notificación de las partes; y 5) Dejó sin efecto el
nombramiento de la defensora judicial, abogada L.F.A., ordenando a tal
efecto librar el respectivo oficio a la Unidad de Defensa Pública del estado
Miranda con el objeto de que fuera designado un nuevo defensora a la parte
codemandada, ciudadana Z.A.M.D.S. y a los herederos conocidos y
desconocidos del ciudadano E.A.S.P. (folio 194-196, I pieza).

*En fecha 20 de enero de 2015, el abogado J.I.A.A., en su carácter de

Defensor Público Auxiliar Segundo (E) con Competencia en Materia Civil y
Administrativa Especial Inquilinaría y para la Defensa del Derecho a la
Vivienda del estado Miranda, se excusó de la aceptación de la asistencia
jurídica de la parte demandada en el presente juicio, por cuanto los
prenombrados no han solicitado dicha designación; a tal efecto, el tribunal
de la causa designó nuevamente a la abogada L.F.A., como defensora
pública de la parte demandada en fecha 21 de enero de 2015 (folio 200, I
pieza y 2, II pieza).

*En fecha 20 de febrero de 2015, la prenombrada defensora judicial aceptó

la designación que fuere hecha en su persona, manifestando cumplir bien y
fielmente con los deberes inherente a la defensa de los “herederos
conocidos y desconocidos” del difunto E.A.S.P.; por consiguiente, el a quo
ordenó la notificación de la codemandada, Z.A.M.D.S., a los fines de dentro
de los cinco (5) días de despacho siguientes manifieste si cuenta con
asistencia o representación jurídica durante todo el proceso y en que en
caso de imposibilidad de proveérsela por medios propios, deberá
manifestarlo a fin de notificar a la defensa pública (folio 6 y 8, II pieza).

*Por auto de fecha 11 de junio de 2015, el tribunal de la causa ordenó

previa solicitud de la parte actora, la notificación de la codemandada
Z.A.M.D.S., mediante la publicación de un cartel de conformidad con
el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil; el cual una vez retirado,
fue consignado en autos en fecha 6 de julio de 2015 (folio 18, 21 y 22, II
pieza).

*En fecha 13 de julio de 2015, compareció ante el a quo el ciudadano

H.E.S.R., en su carácter de coheredero del causante E.A.S.P., a los fines de
manifestar que vive en el inmueble objeto del presente litigio y que ante la
imposibilidad de no tener recursos económicos para pagar un abogado para
que le que asista en el proceso, solicita se le designe un defensor judicial en
materia inquilinaria; por consiguiente, mediante auto de fecha 14 de julio de
2015, se ordenó librar oficio al Coordinador de la Unidad de Defensa Pública
del estado Miranda a los fines de que proveyera sobre lo solicitado (folio 23-
25, II pieza).

*El 23 de septiembre de 2015, compareció el abogado FRANIRME C.A., en su

carácter de Defensor Público Auxiliar Segundo (E) con Competencia en
Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para la Defensa del
Derecho a la Vivienda del estado Miranda, a los fines de aceptar el cargo de
defensor del ciudadano H.E.S.R. (folio 28, II pieza).

*Seguidamente, por auto de fecha 24 de septiembre de 2015, el tribunal de

la causa fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio en
el caso de marras de conformidad con el artículo 114 de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; evidenciándose
que la misma se llevó a cabo el día 25 de abril de 2016, compareciendo
únicamente el apoderado judicial de la parte actora, así como la abogada
L.F., defensora pública de los “herederos conocidos y desconocidos” del
difunto E.A.S.P., y la abogada DIOMARA T.F.R., en su carácter de defensora
pública del ciudadano H.E.S.R., dejándose constancia de la no
comparecencia de la ciudadana Z.A.M.D.S. –aquí codemandada-; asimismo,
se observa que el tribunal de la causa declaró con lugar la presente acción y
en consecuencia ordenó la entrega material del inmueble así como las
cantidades de dinero demandadas (folio 29-30 y 55-59, II pieza)

*Por consiguiente, en fecha 3 de mayo de 2016, fue publicado la sentencia

integra proferida por el tribunal cognoscitivo donde se dispuso CON LUGAR
la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
interpuesta por la ciudadana M.O.D.J., contra la ciudadana Z.A.M.D.S., y
todos los herederos conocidos y desconocidos de quien en v.f.e.c.E.A.S.P.,
ordenando a tal efecto a la demandada a entregar el inmueble objeto de la
acción y a cancelar las siguientes cantidades de dinero: a) trescientos
ochenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 386.66) relativo al
pago de los servicios de aseo domiciliario desde la fecha de inicio de la
relación contractual; y b) dos mil dieciocho bolívares con veintiséis céntimos
(Bs. 2.018,26) relativo al pago de los gastos comunes de condominio y
servicio de agua desde el mes de junio del año 2007 hasta el mes de abril
de 2009, todos ampliamente identificados en autos (folios 64-77, II pieza).

Ahora bien, de la síntesis del proceso anteriormente realizado se desprende

las distintas actuaciones llevadas a cabo durante el decurso del mismo,
debiendo en primer lugar puntualizarse que el presente juicio fue incoada
por la ciudadana M.O.D.J. por resolución de contrato de arrendamiento,
manifestando para ello que en fecha 30 de septiembre de 2001, suscribió
con el ciudadano E.A.S.P. un contrato de arrendamiento de forma privada el
cual se indeterminó en el tiempo por cuanto una vez vencido éste el 30 de
marzo de 2002, el prenombrado continuó habitando el inmueble. Asimismo,
continuó aduciendo que en el mes de junio de 2002, el referido arrendatario
falleció, quedando ocupado el inmueble objeto de la relación arrendaticia
por el cónyuge de éste, ciudadana Z.A.M.D.S. y alguno de los hijos que
procreó, de los cuales adujo desconocer mayor información. Sin embargo, se
desprende que la demandante consignó conjuntamente con el libelo de
demanda ACTA DE DEFUNCIÓN No. 402 de fecha 3 de junio de 2002 del
causante, ciudadano E.A.S.P. (inserta al folio 11 y 12, I pieza), de cuyo
contenido se desprende que el prenombrado deja cinco (5) herederos
conocidos, de nombres Jaron A.S.R., Jeferson A.S.A., G.A.S.A., Haverlin D.S.R.
y H.E.S.R..

De forma similar, se observa que ante lo expuesto y presentado por la

accionante, el tribunal de la causa ordenó en el auto de admisión a la
demanda proferido con tal fin en fecha 11 de noviembre de 2009, a la
citación personal de la cónyuge del prenombrado causante, ciudadana
Z.A.M.D.S., y a la publicación del edicto de los “herederos conocidos y
desconocidos” del ciudadano E.A.S.P. conforme a lo previsto en los
artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, es de precisar que por cuanto el presente juicio es seguido

por la acción de resolución de un contrato de arrendamiento, en donde el
arrendatario (ciudadano E.A.S.P.) falleció, quien aquí suscribe estima traer a
colación el contenido normativo del artículo 1.163 del Código Civil, que
establece: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus
herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo
contrario o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.” De tal
normativa sustantiva se desprende que, cuando se celebra un contrato, los
contratantes lo hacen a favor de sus causahabientes, sino existe una
excepción expresa en el propio contrato, debiendo traerse a colación el
contenido normativo del artículo 1.603 eiusdem, que señala: “El contrato de
arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del
arrendatario.”. Derivándose así lo que en la Doctrina Civil se denomina la:
“Subrogación Arrendaticia Mortis Causa”, vale decir, que cuando fallece el
arrendador o el arrendatario, el contrato de arrendamiento no se termina
por la muerte del locador ni por la del locatario, por lo que, indudablemente,
en cualesquiera de tales casos la relación continua, tomando en cuenta que
si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las
relaciones jurídicas activas y pasivas del causante la asumen las mismas, y
de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continua también en sus
herederos. Queremos con ello significar, que el artículo 1.603 del Código
Civil, establece la vigencia de los contratos de arrendamiento en el caso de
muerte de alguna de las partes contratantes, reconociéndose que dicho
contrato de arrendamiento pervive a los contratantes, por lo que ante el
ejercicio de una acción que tenga por objeto una relación arrendaticia en
donde uno de los suscribientes fallece, se debe no sólo accionar contra la
cónyuge superviviente del de cujus –lo cual se hizo en el presente juicio-,
pues ella no es titular exclusiva del derecho que se reclama, sino además
contra los demás sucesores del de cujus-. Así se precisa

Así las cosas, vistos los señalamientos que anteceden, esta juzgadora debe
realizar las siguientes consideraciones:

Partiendo del hecho cierto de que la citación constituye el acto del juez por
el cual se llama al demandado para que comparezca a dar contestación a la
demanda dentro de un plazo determinado, es de determinar que son
variados los tipos de citación establecido por la normativa adjetiva civil a los
fines de que la parte demandada comparezca al acto de contestación; sin
embargo, siempre que se trate de demandar por las consecuencias de un
acto realizado por una persona fallecida, tal como ocurre en el presente
caso, deberá citarse a los herederos de este, así lo ha establecido el artículo
231 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:

Artículo 231.- “Cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores

de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o
reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común,
la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación
con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en
que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que
comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días
continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las
circunstancias (...)”

De lo expuesto, es imperativo concluir, que dado el supuesto de que se

incoe un proceso contra actos realizados en vida por una persona fallecida,
relacionado con bienes o derechos que le pertenecieron y por ende
continúan en cabeza de sus sucesores, deberá, a todo evento y para dar
cumplimiento a la orden impartida por el artículo 231 del Código Adjetivo
Civil, emitirse el correspondiente edicto, dándole la debida publicidad, para
de esta manera dejar cumplido el requisito de la citación de sus herederos
desconocidos, ello en razón de que al tener estos la condición de
potenciales causahabientes del de cujus, pudiesen ver comprometidos los
derechos que tal condición les otorga en la sucesión de la cual forman parte;
blindando así, al proceso a seguir de motivos que pudieran dar lugar a
futuras nulidades y reposiciones, las cuales atentarían contra la celeridad
que debe orientar a la administración de justicia.

A este respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia,

en sentencia de fecha 25/06/2002, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V.,
ha señalado:
(…) En aplicación de la anterior doctrina, esta Sala entiende que la citación a que se refiere
el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, debe practicarse: 1) de manera personal en
los herederos que se reputen conocidos y, 2) por edicto a los sucesores desconocidos, conforme
al ya mentado artículo 231. Entendiendo que ambas deben verificarse, salvo que no se tenga
conocimiento de la existencia de herederos conocidos, caso en el cual, para cumplir con la
forma sustancial que prevé, el tantas veces mencionado artículo 144, deberá realizarse
únicamente la citación por edicto (…)

(Resaltada de esta alzada).

De lo antes trascrito, se evidencia la manera para la citación de los

herederos conocidos y desconocidos del de cujus, la cual debe practicarse
de manera personal en los herederos que se reputen conocidos y, por edicto
a los sucesores desconocidos, conforme al artículo 231 del Código Adjetivo
Civil; ello en el entendido de que ambas deben verificarse, salvo que no se
tenga conocimiento de la existencia de herederos conocidos, caso en el
cual, deberá realizarse únicamente la citación por edicto. Así las cosas, la
presente formalidad persigue poner en conocimiento a los herederos de una
persona fallecida, cuando en juicio se ventilen asuntos relacionados con
actos que en vida hubiera realizado su causante y en los cuales puedan
tener interés, por existir la probabilidad de que se vean afectados sus
derechos, por la resolución que en el asunto se tome. Referente a este
punto es de destacar, que por tratarse la citación para la contestación de la
demanda, un asunto en el cual está interesado el orden público, en razón de
que dicho acto de comunicación procesal garantiza la igualdad de los
justiciables ante los órganos encargados de impartir justicia y con esto el
derecho a la defensa de progenie constitucional, que lleva implícito el de un
debido proceso, la ausencia del acto en cuestión lesiona la validez del juicio.

Sobre el asunto de la necesaria citación de los herederos conocidos o no de

una persona fallecida, así como la forma en que la misma deba practicarse,
cuando exista un proceso donde habrá de ventilarse la validez de actos
realizados por él durante su vida, la doctrina de la Sala de Casación Civil, del
Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de octubre de 2001,
en el expediente Nº 00-420, reiteró el criterio mantenido por la misma Sala
en sentencia del 2 de octubre de 1997, en el caso de A.A.F. y otra contra
L.A.V., ratificada posteriormente en decisión del 16 de diciembre de 1997,
expediente 95-694, caso R.D.C. contra Corporación Mitrivenca C.A., donde
se asentó lo siguiente:
(...) Igualmente dispone el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, que cuando sean
desconocidos los herederos de una persona determinada que ha fallecido, y tengan derechos en
una herencia o cosa común, se les citará por edictos de conformidad con lo dispuesto en tal
norma.

Si bien dicho precepto no hace presumir que en todos los casos existen herederos desconocidos,
ha establecido la Sala en fallo del 8 de diciembre de 1993 (Pablo J.S.M. contra O.R.M.M.), lo
siguiente:

‘...cuando se trata del fallecimiento de una de las partes, respecto a los herederos conocidos,
debe ordenarse su citación cumpliendo todas las formalidades que la ley establece, y en
acatamiento al principio que la citación por carteles es sucedánea a la citación personal, es
decir, que la de la imprenta procede, agotadas como hayan sido todas las diligencias tendientes
a obtener la citación personal.

De otra parte, como hay casos en los cuales no es posible determinar si hay herederos
desconocidos o no, por no saberse si los primeros existen, por ello lo conveniente para evitar
futuras reposiciones y nulidades, o bien que pueda dejarse de citar a alguno de los herederos
conocidos, como es el caso en estudio, o que los herederos desconocidos puedan verse
perjudicados en sus derechos, la ley procesal ha previsto el supuesto del artículo
231 del Código de Procedimiento Civil, el cual, a juicio de esta Corte, debe aplicarse a todo
caso, en virtud de la imposibilidad del funcionario jurisdiccional de conocer a ciencia cierta, si
la información suministrada por el litigante ha sido ajustada a derecho o no, en cuanto a tales
herederos conocidos o no, máxime cuando la situación procesal entre ellos es la de
litisconsorcio necesario (...)

Asimismo, respecto a la citación de los herederos, la misma Sala en

sentencia de fecha 27 de marzo de 2003 (Caso: J.A.S. contra B.E.A.) en el
expediente Nº 917, estableció el siguiente criterio:
(…) La sucesión procesal opera sin necesidad de trámite sucesorio alguno, bastando la citación
de los herederos conocidos, o si fuere el caso, el llamamiento a los desconocidos.

De la copia certificada del acta de defunción de fecha 5 de noviembre de 1997 del ciudadano
B.E.A. (parte demandada) consignada al folio 25 del expediente, se establece que deja tres
hijos de un primer matrimonio de nombres Ingrid, Susana e Ilan, menores de edad, siendo estos
herederos del acervo patrimonial de su causahabiente, los cuales por la muerte de la cónyuge,
sobreseen el litigio por transmisión de los derechos litigiosos mortis causa, por tanto, se
evidencia la existencia de herederos conocidos en los que se debió practicar citación personal
para el ejercicio de su derecho de defensa, en virtud del artículo 144 del Código de
Procedimiento Civil, precedentemente transcrito.

Al respecto, debe señalarse que el propósito de la citación consiste en que el o los sujetos
contra los cuales se ejerce la demanda se encuentren a derecho, y estén en conocimiento que
contra ellos existe un procedimiento instaurado ante un tribunal, al tiempo que dispongan de
un lapso, señalado por la normativa procesal, para ejercer su derecho a la defensa.

La citación es formalidad necesaria para la validez de todo juicio, su cumplimiento es

conducente para el ejercicio del derecho de defensa, el cual si es propiamente el objeto de
protección de las reglas procesales. El artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, trata
de la citación personal que necesariamente ha de procurarse antes que cualquier otra forma de
citación, la cual debe ser gestionada en la morada del citado, oficina, industria y comercio, o
en el lugar donde se encuentre dentro de los límites territoriales del tribunal.

La formalidad anotada, debió cumplirse en los herederos conocidos del De Cujus, tal como
consta su existencia al ser consignada en el expediente el acta de defunción, y al no poder
practicarse, se debió citar por carteles garantizando así el derecho de defensa de éstos, y luego
proceder a la citación por edictos de los desconocidos, agotando todas las formas procesales
para ello hasta la puesta a derecho de los herederos conocidos, y al no lograr este propósito
designarles defensor ad litem.

(...Omissis…)

De manera, que al solicitarse en fecha 11 de febrero de 1998, la citación de los herederos

desconocidos mediante edictos, y no realizarse en la instancia los trámites necesarios para la
práctica de la citación personal de los menores Ingrid, Susana e Ilan, herederos conocidos del
accionado de cujus, tal como se evidencia del acta de defunción consignada en el expediente el
28 de enero de 1998, se les perjudicó al no estar presentes en juicio donde se les compromete
bienes de su caudal hereditario, menoscabando su derecho a la defensa y el debido proceso,
infringiéndose así los artículos 144, 215, 218, 231 del Código de Procedimiento Civil y por
vía de consecuencia los artículos 15, 206, 208 eiusdem

Tal forma de proceder por parte del a quo lesiona el orden público, pues como se ha sostenido
reiteradamente, no le es dable a las partes ni aún al juez, alterar las formas procesales con que
el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, lo que permite a esta Sala de Casación
Civil, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil,
casar de oficio el fallo recurrido y reponer la causa al estado de que sean citados los herederos
conocidos del demandado a fin de que el juicio se sustancie plenamente de acuerdo a las
formas preestablecidas en la ley, y así se decide (…)

(Resaltado de esta alzada).

Conforme al criterio jurisprudencial ut supra transcrito, es necesario citar a

los herederos conocidos cuando se evidencie de las actas que el fallecido los
tiene, los cuales deben ser citados personalmente y no mediante edicto, ya
que si no es posible practicar la citación personal de éstos se deben citar
por carteles, garantizando así el derecho de defensa de los herederos
conocidos. Mientras que a los herederos desconocidos se deben emplazar
mediante edicto, pues, la publicación del edicto es para emplazar a los
herederos desconocidos a que se den por citados en el juicio y no para
emplazar a los herederos conocidos a quienes se deben citar personalmente
o por carteles.- Así se precisa.

Establecido lo anterior y visto el contenido del ACTA DE DEFUNCIÓN No. 402

de fecha 3 de junio de 2002 cursante al folio doce de la I pieza del
expediente, mediante la cual se evidencia que el causante, ciudadano
E.A.S.P., dejó herederos conocidos, el tribunal de la causa debió a los fines
de garantizar el derecho a la defensa de las partes y el debido proceso
ordenar la citación mediante boleta de los ciudadanos J.A.S.A., G.A.S.A.,
HAVERLIN D.S.R. y H.E.S.R., y a los herederos conocidos del de cujus JARON
A.S.R., lo cual evidentemente no consta en autos; aun así es de advertir
que, en relación al ciudadano H.E.S.R., observa este juzgado superior que el
mismo compareció ante el a quo, en fecha 13 de julio de 2015, a los fines de
solicitar le fuera designado un defensor judicial en materia inquilinaria para
su debida asistencia en el presente juicio; siéndole designado a tal efecto, el
abogado FRANIRME C.A., en su carácter de Defensor Público Auxiliar
Segundo (E) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial
Inquilinaría y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Miranda.
No obstante en lo que se refiere al resto de los coherederos conocidos del
ciudadano E.A.S.P., no se evidencia de las actas que éstos hayan sido
citados personalmente o por carteles, y mucho menos se observa que se les
haya asignado un defensor ad-litem, que represente sus derechos e
intereses en el juicio.

En este mismo orden es de puntualizar que si bien en el auto de admisión

de la presente acción proferido en fecha 11 de noviembre de 2009 (folio 19,
I pieza) el a quo ordenó “…la citación de los herederos desconocidos del
difunto E.A.S.P.….”, se observa que al momento de librar el respectivo
edicto procedió a dirigirlo “A los Herederos Conocidos y Desconocidos del
ciudadano E.A.S.P.…”; debiendo por ende, advertirse que la publicación del
edicto es para emplazar a los herederos desconocidos a que se den por
citados en el juicio y no para emplazar a los herederos conocidos a quienes
se deben citar –como ya se dijo- personalmente o por carteles.

Las circunstancias ya delatadas violentaron el principio de seguridad jurídica

a las partes, quienes se vieron desmejoradas en su posibilidad de ejercer su
derecho a la defensa, depositado en el operador de justicia, toda vez que, al
haberse omitido en el auto de admisión de la demanda, la citación de los
herederos conocidos mediante boleta, se originó una indefensión de éstos
en el ejercicio activo de sus derechos; en consecuencia, esta juzgadora
cumpliendo con su deber de limpiar el proceso de la invalidez que lo afectó
ab-initio, ordena la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado en que se acuerde
el emplazamiento de los herederos conocidos del de cujus E.A.S.P., de
conformidad con las reglas previstas en el artículo 218 y siguientes
del Código de Procedimiento Civil, quedando en plena vigencia y valor, el
e.l. en fecha 11 de noviembre de 2009, y una vez efectuada la citación
ordenada, comenzará a computarse el lapso del emplazamiento para la
contestación de la demanda, todo ello en ocasión de garantizar a las partes
el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al
debido proceso, ya que, con ello, se persigue restaurar el orden
constitucional y procesal quebrantado en el juicio, sin que implique en modo
alguno que pueda considerarse como una dilación en el presente
procedimiento, por cuanto así se logra mantener el sentido propio de la
seguridad jurídica, como una conversión del procedimiento previsto en la
ley, ya que de lo contrario, impide que el proceso pueda considerarse
instaurado válidamente, conforme los lineamientos determinados ut supra;
y en consecuencia, se hace procedente declarar la NULIDAD de la decisión
dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del
estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016, y de todas las actuaciones
posteriores a la diligencia de fecha 30 de septiembre de 2010 cursante al
folio 77 de la primera pieza (inclusive), quedando en plena vigencia la
designación de la defensora judicial L.F.A. como únicamente de los
herederos desconocidos del difunto, E.A.S.P..- Así se decide.
Por último, esta juzgadora estima necesario pronunciarse respecto al
alegato de defensa opuesto por la abogada DIOMARA F.R., en su carácter de
defensora pública del ciudadano H.E.S.R., respecto a la necesidad de haber
agotada la actora la vía administrativa prevista en la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Al respecto, se
observa que el presente juicio seguido por resolución de contrato de
arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda fue instaurado en fecha
9 de noviembre de 2009, es decir, con posterioridad a la entrada en
vigencia de la referida Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas, la cual fue publicada en Gaceta Oficial Nº
6.053 Extraordinaria de fecha 12 de noviembre de 2011, por lo que
conforme a la disposición transitoria primera de ésta que previne que: “Los
procedimientos administrativos o judiciales que estén curso, continuaran
hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la
presente Ley” (Resaltado añadido), no puede ser aplicar retroactivamente
las disposiciones a que contraer la novísima ley al presente procedimiento,
ya que ésta no busca una paralización arbitraria de todos los procesos
judiciales iniciados con anterioridad a su vigencia, pues ello generaría una
situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende
evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta
prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia,
donde deberán suspenderse, hasta tanto se apliquen y verifiquen los
mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. (Vid. sentencia
n.° RC.000502 del 1 de noviembre de 2011, caso: Dhyneira M.B.M. contra
V.A.T.). En consecuencia, esta juzgadora DESECHA la defensa opuesta por la
prenombrada defensora judicial en la oportunidad de celebración de la
audiencia oral ante esta superioridad.- Así se establece.

DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y
Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda,
administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela
y por autoridad de la ley, declara la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado en
que se acuerde el emplazamiento de los herederos conocidos del de cujus
E.A.S.P., de conformidad con las reglas previstas en el artículo 218 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil, quedando en plena vigencia y
valor, el e.l. en fecha 11 de noviembre de 2009, y una vez efectuada la
citación ordenada, comenzará a computarse el lapso del emplazamiento
para la contestación de la demanda; en consecuencia, se debe declarar la
NULIDAD de la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de
la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016,
así como la nulidad de todas las actuaciones posteriores a la diligencia de
fecha 30 de septiembre de 2010 cursante al folio 77 de la primera pieza
(inclusive), quedando en plena vigencia la designación de la defensora
judicial L.F.A. como únicamente de los herederos desconocidos del difunto,
E.A.S.P., todo ello en ocasión al juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana M.O.D.J., contra la ciudadana
Z.A.M.D.S., y todos los herederos conocidos y desconocidos de quien
v.f.e.c.E.A.S.P..

No hay condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del

dispositivo del presente fallo.

Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida

oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la
Circunscripción Judicial del estado Miranda.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo

dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo

Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado
Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los cuatro (4) días del mes de
noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia
y 157° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,