续上篇，年初卖了五万尺仓库，1/27/2020 Close Escrow。接着是1031置换物业了，没想到演绎成了惊心动魄。

1031置换条例有45天识别期和180天交换期来实现资本利得税延后缴纳。


在卖仓库Escrow期间正好碰上圣诞节和新年，和从中国来的妈妈和姐姐一家开开心心到处玩。也给我们卖方经纪人Tom打几个电话希望同时开始研究置换物业，但他人影子都不见，最后他说 “Escrow没有结束，款没到账没有人会Take it seriously”。Tom这个美国牛仔高又帅，离了婚有两个儿子一个做医生一个大学快毕业，一个人轻松自在，哪里有篮球赛哪里有演出买了票就飞过去。估计他拿到我们卖仓库的那大笔经纪费去逍遥了，中国人的未雨绸缪在他那里完全没影子。我姐她们1/6号离开美国，我们才开始研究1031置换条例知道时间紧任务重刻不容缓，只能自己到处看看。那么多的选择着实让我们像无头苍蝇，仓库，购物中心，公寓大楼等等各有千秋每个都让人心动。

我们自己在网上约了个仓库去看，对方经纪是个土生土长的ABC，知道我们没有经纪人就非常热情，打了无数次电话想和我们签约，他们公司会有个九人团队来服务，包括市场调研，财务贷款分配方案等等。当时我和老公这两个小白哪里懂啊，还想着咱们这是买不是卖哪里需要签约这一说。后来才知道，商业地产和住家地产真是不同，很多Pocket Listing没有经纪人等于没有渠道看到好物业，加市场上商业地产在挂到Loopnet或别的平台上的往往是已经被好几轮经纪人手上的投资者选剩下的，没有经过专业筛选会掉到水缸里。我们还是非常感谢他介绍了好几个银行贷款业务员给我们，最终选定的美女贷款员Viola就是其中之一。

我们给这几个贷款银行都递上材料，搞清楚了我们的子弹到底能够做多大点事，心里有谱免走弯路。

并且，Viola还介绍了一个商业房产经纪人给我们，那是个入行4年的小胖子Jerry非常热心主动，第一次见面就带了他的搭档Victor，他们专注于Industrial物业，属于Lee & Associates，这个公司比较小不用签约。看了他们代理的一个仓库，还没上市正在开始做简单装修。当时没怎么看上眼但还是出了个低价，并说不用装修。但人家还没上市的仓库怎么会心甘情愿这么快低价卖呢，果然后来装修完一周就原价卖出了。之后Jerry和Victor带我们看了很多仓库，最终定下了两个新仓库是同一个开发商的，一前一后各三万尺，非常符合我们的要求，一个自用一个出租而且就近管理。这两个仓库现在还在建造中，四月底五月初通电，但现在洛杉矶正有居家令，会不会被耽误完工导致不能过户也难讲... ...

话说另一头，果然是来得早不如来得巧或者说还是缘份，最后我们和另外CBRE的经纪人Tony团队签了买方代理合约，专注商业购物中心。其实没有第一个经纪的啰嗦我们也不会和第二个经纪团队签，不过最后决定因素还是他把他们公司的副总垫上了，那个白胡子老头从Newport Beach赶来花了一整个下午，带着大包文件讲得头头是道，把我们对1031置换的疑问和顾虑全给打开了结，排除了购买公寓大楼，因为加州的Rent Control难搞，和这么多租户打交道即使有GM也不容易。第二天就和他们团队签约。也就是说光有缘份还不够实力最重要。

这个时候离我们的Identification的时间只有2个星期超级紧张了，定下两个新仓库后我们还可以再加两个零售中心就符合用1031置换的三个物业条例（两个新仓库是同一卖家，同一个合约，做一个贷款可算成一个物业）。他们这个团队5个人，马上把我们这个案子优先排第一位，三天后我们去了他们在Newport Beach豪华办公楼，他们把这几天研究的几十个地产按照优劣归为A，B，C三档，最后层层剥茧定下五个最有投资价值的零售中心，第二天开始我们到处看购物中心。

我们签约在1月22号，第二天武汉封城了，我们那时每天跑来跑去看商场，周遭的城市都去了但来回都不近而且堵车厉害。一路上就关心封城和病毒，那时还是隔山观火并且美国股市还在天天涨，每天看着股票账户到新高。万万没想到这病毒跑得飞快现在到家门口了。 现在想来当时因为每天下午两点半必须接女儿，所以都是赶得火急火燎的没在外面吃东西，估计那时已经有病毒在飘了。

看的物业其中最喜欢的两个，一个租客全是全美连锁餐馆上市第三天就已经签约，另一个我们还去看过三次地段好，租客都是全美连锁店和美国银行，但是卖家有个五年的贷款因为提早还款有罚款需要买家接下，做不成。转头第三个，那个当时经纪人就告诉我们已经有三家出价而且与出最高价的已经谈了段时间而且还打听到了别家出的价格，除非我们想出个高价试试，我们立马决定出全额，果然对方接受了但要我们放5万元不能退款的定金，我们答应并开心准备Escrow资料，但原先那个买家不愿出局也出了个全额把我们这个当中冲出来的陈咬金给踢出了局，咱们这整个就是搭台给别人唱戏了。

这样前后又被耽误了几天，那时我们的经纪也是非常配合到处找物业，几乎每天我们都在到处看，最后几天看了个Rancho Cucamonga的一个有三个全美连锁饭店的非常可爱Cap Rate  5.7，直接offer对方配合很快签约。最后一天又定了一个小retail center，有六个租客，其中四个连锁店，还有个政府租的美国海军招募点，这个卖家知道我们在1031置换最后一天所以还加了四十万，没办法想想Cap Rate还有个6就忍痛签吧，我们在置换确认到期日3/13/2020把这三个物业给填上交了。第二天女儿们的学校因为Corona Virus关闭，又到19号，加州颁布禁足令… …。

我们经历了商业房地产最高峰，好东西一出来几天就没了。美国真是藏富于民，上千万的商业物业竞争太厉害，全靠手快来抢。但是就一个月从高峰到了低谷，一个小小病毒把所有人给关在家里，哪里还有商业活动？

为了这个1031置换，我们紧赶慢赶的赶上了Covid-19, 本想利用这次机会最大化投资，但在这个饭店和各种零售行业全部关门的时期，购物中心的贷款是不可能了， 一个半月的心血就此作废。我们对经纪人团队觉得非常非常的抱歉，他们花了这么多精力被这一场突如其来的病毒给搅了局。两个新仓库倒是已经进了Escrow，不知道能否顺利贷到款，假如因为疫情不能贷款倒也不是坏事，说不定市场价格会调整… …说不定1031置换政府会同意延期… …。

在这个Corona Virus 横行的日子，数字每天还在增加，眼看着马上美国到五十万人感染，今天不知道明天会怎样，只要活着就是幸福，疫情下每个人都是受害者，再计较得失已经没有太多意义了。


上篇： 惊心动魄！我的商业地产1031置换撞上Covid-19（1）
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