衡量一项投资的好坏，或者公司财务状况的好坏，有很多指标（各种指标和回报率等）。而每一项指标，往往仅仅是从某一个特定的侧面或角度来看问题。换句话说，很难找到一个指标，可以涵盖各方面所有的视角。

比如说公司的年度或季度财务报表，一般包括三部分：
1）Balance Sheet： 反应公司的资产和债务状况。比如，A公司有资产20亿，负债19亿，也就是说净资产： 20-19=1亿；B公司有1亿资产但无债务，净资产也是1亿。A和B尽管净资产都是1亿，但两者从规模上讲显然是不同的。
2）Income Statement： 反应公司的盈利情况，注意盈利不仅仅是现金，还包括增值和goodwill等其它非现金回报。
3）Cash Flow：反应公司的现金流情况。 如果A公司增值1000万，但现金损失200万。而B公司无增值，盈利的800万全是现金。尽管A和B盈利都是800万，但A有200万的负现金流，B却有800万的正现金流。

从上面的例子可以看到，尽管A和B的净资产相同（1亿），年利润相同（800万），但总资产规模不同，年现金流也不同（一个负200万，一个正800万）。

一．正式定义

出租房的回报率也有很多指标，常用的包括Cash-On-Cash， Return on Equity(ROE)和Internal Rate of Return(IRR)等等。

1. Cash-On-Cash Return - 现金回报率

    Cash-On-Cash Return = 年现金流/实际投入的现金

比如一个房子买价10万，首付20000，第一年的Net Operating Income（不包括贷款的净租金利润）14000，每月贷款月供是1000，那这个房子一年的现金流=14000-1000*12=2000。

  Cash-On-Cash Return = 2000/20000=10%

如果做cashout refinance 把自己投入的2万都拿出来，还有正现金流的话，那分母为零，回报就是无穷了，这就是平常说的空手套白狼。这种情况下，这个指标就没有太大实际意义了，尽管这属于投资的最高境界。

2. Return on Equity(ROE) - 净值回报率

     Return on Equity = 年现金流/房产中的净值

可以看出，只要把Cash-On-Cash Return公式中分母的“实际投入的现金”变为“房产中的净值（equity）”就行了。

还以上面的例子，假定到第二年时，房子增值到了15万，房贷还有7万，那房产中的净值还有： 150000-70000=80000。如果年现金流还是2000 的话，那：

    ROE=2000/80000=2.5%

3. Internal Rate of Return(IRR) - 年复利回报率

IRR是个比较复杂的回报指标，在商业地产上用的比较广泛。基本上可以把它理解为，从买房投资开始到把房产卖掉的年复利回报率，包括增值和租金利润，减去各种费用包括卖房的费用等，甚至还考虑资金的时间价值。注意，这是个年复利回报率。

二． 宁家ROE

我感觉ROE是个很有用的回报指标，因为它可以反应房产净值（也就是当前净资产）的回报率，从而可以衡量当前的投资是不是个好投资。

但我对ROE的正式定义很不感冒，我认为正式定义糟蹋了一个很有用的公式。

为此，我对正式的ROE的定义进行了篡改，具体的就是把公式中分子的“年现金流”变为“年利润”，而这个年利润不仅包括年现金流，还包括年增值和还掉的贷款本金。

  宁家ROE = 年利润/年初房产中的净值
   (其中：年利润 = 年现金流 + 年增值 + 当年还掉的贷款本金)

借用糊涂兄的语言，算房产回报若不包括增值揍是耍流氓！

如果按照我定义的ROE，年回报能达到10%，说明投资基本及格了，能接近股市的长期回报率了。如果低于10%，那说明不及格，辛辛苦苦当地主总得赶上股市的平均回报吧！

建宁 2024/10/12